Potřebujete-li navýšit svou stávající hypotéku, máte dvě možnosti, jak to udělat. Než si odpovíte na otázku, jaký způsob zvolit, musíte zohlednit, jakou máte nyní sazbu a jak dlouhou máte fixaci.
Refinancování nebo nový úvěr jen na navýšení
Pokud si potřebujete ke své stávající hypotéce ještě něco dopůjčit, máte dvě varianty, jak to udělat. V každém případě však budete sjednávat u banky nový úvěr.
Buď na částku sestávající z původního úvěru navýšenou o to, co chcete navíc. Tímto úvěrem pak refinancujete původní úvěr. Dochází tedy ke sjednání nové hypotéky, kterou použijeme na doplacení původní hypotéky. Rozdíl mezi rámcem nové hypotéky a zůstatkem té původní následně klient využije dle účelu navýšení,
upřesnil Jakub Heřmánek z Fio banky.
Nebo si vezmete nový úvěr jen na to, co potřebujete navíc, a budete mít úvěry dva (které můžete v budoucnu konsolidovat do jednoho).
Navýšit stávající úvěr, který už splácíte, není možné. Banka totiž musí – v souladu se zákonem o spotřebitelském úvěru – znovu posoudit, zda jste schopni splácet i to, co si plánujete půjčit navíc. Navýšit zadlužení bez nového posouzení ale nejde ani kvůli katastru nemovitostí. Ten eviduje zástavní smlouvu, která řeší zástavní právo, tedy zajištění banky u poskytnuté hypotéky. Zástavní smlouva se vztahuje na konkrétní částku a konkrétní úvěr. Zástava by totiž po navýšení už nemusela být dostatečná, a proto se situace musí řešit novou hypotékou.
Výše poskytnuté hypotéky je zapsána v katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví; každé takové ‚navýšení‘ je tedy nutné znovu do katastru zapsat,
upozornil Filip Hrubý, mluvčí České spořitelny, a připomněl, že každá hypotéka je spojena s novým zástavním právem vkládaným do katastru nemovitostí, se kterým se pojí poplatek ve výši dvou tisíc korun.
Kterou variantu zvolit?
Než zvolíte konkrétní řešení, musíte vzít v potaz, v jaké výši je vaše stávající sazba a jak dlouhou máte fixaci.
Je to důležité vzhledem k faktu, že pokud budete svůj stávající úvěr refinancovat a půjčíte si v rámci tohoto úvěru rovnou i na navýšení, získáte na celou částku novou úrokovou sazbu.
Pokud u vašeho úvěru nedávno proběhla refixace a vy jste trefili vrchol úrokových sazeb, může být lepší refinancování, protože se vám navýšení i stávající úvěr přepočítají nižší sazbou, než máte teď.
V případě, že jste se ale narodili pod šťastnou hvězdou a máte z minulosti zafixovaná dvě procenta na dalších pár let dopředu, zbytečně byste se o tuto výhodu připravili. V této situaci se vám spíš vyplatí vzít si na potřebné navýšení nový úvěr s aktuálně nabízenou sazbou a na tom stávajícím si nechat tu původně sjednanou po celý zbytek fixace. Chcete-li konsolidovat oba úvěry do jednoho, musíte v takovém případě počkat, až vám fixace s výhodnou nízkou sazbou doběhne.
Váš bankéř by vám měl umět pomoci definitivně rozhodnout, co se vyplatí víc vzhledem k individuálním podmínkám vašeho úvěru.
Proč to stihnout do září
Rozhodnete-li se refinancovat stávající úvěr, musíte počítat s tím, že bance zaplatíte poplatek za předčasné splacení původního úvěru.
Ten v současné době banky neúčtují buď vůbec, nebo jen v řádu několika stovek (ačkoli k tomu vedla u některých bank jen pozvolná cesta).
To se ale brzy změní. Schválená novelizace zákona o spotřebitelském úvěru umožní bankám poplatek za předčasné splacení hypotéky navýšit. Změnou zákona o spotřebitelském úvěru dochází od 1. září 2024 k úpravě stanovování účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení úvěrů na bydlení,
připomněla Monika Hořínková, mluvčí skupiny ČSOB pro oblast bydlení a úvěrů, s tím, že to automaticky ovlivní hypotéky uzavřené od září 2024. Těch starších se to dotkne až od fixace, která proběhne od letošního září a později.
Jak to probíhá?
Žádáte-li o nový úvěr, ať už na refinancování, nebo na část navýšení, musíte znovu projít skóringem. Zákon nařizuje, že věřitel musí posoudit úvěruschopnost žadatele, když se podstatným způsobem mění podmínky úvěru. Když se klient zadlužuje více, tak to splňuje charakter významné změny, tudíž musí proběhnout řádné a úplně posouzení,
vysvětlila Tereza Kaiseršotová, mluvčí Raiffeisenbank.
Pokud ale refinancujete u své banky, ke které vám navíc chodí pravidelně příjem, může být celý proces rychlejší, než pokud byste refinancovali úvěr u konkurence, která vás zatím nezná a nemá ani žádné podklady z původně sjednaného úvěru.
Navíc si banka při refinancování vlastní hypotéky pravděpodobně nebude účtovat poplatek za sjednání nového úvěru. Zaplatíte jí tedy případně za předčasné splacení úvěru a za výmaz dosavadního zástavního práva z katastru. V souvislosti s novým úvěrem ale následně zaplatíte podání nového návrhu na vklad do katastru (za katastr tedy při refinancování zaplatíte dvakrát), odhad nemovitosti (u stávající banky může jít jen o aktualizaci u již evidované nemovitosti) nebo ověření podpisu na zástavní smlouvě.
Řešíte hypotéku? Spočítejte si přes naši kalkulačku, na jaké sazby můžete dosáhnout.
Co s vysokou sazbou bez refinancování?
Ne každý však potřebuje navýšit hypotéku. Pokud jste refixovali v období nejvyšších sazeb, můžete se zkusit poptat u konkurence, zda byste u nich nezískali lepší nabídku. Jak už jsme zmínili, měli byste to stihnout do konce srpna, než budou moci banky zvýšit poplatky za předčasné splacení hypotéky (což se vší pravděpodobností většinou asi udělají).
Před tím to ale můžete zkusit u své banky. Klient může požádat banku o přehodnocení úrokové sazby a ta jeho žádost posoudí,
řekla nám Kristýna Dolejšová, mluvčí mBank. Otázkou je, jestli se s vámi bude někdo bavit i bez páky v podobě výhodnější nabídky od konkurence, která bude znamenat reálnou hrozbu refinancování úvěru u konkurence.
Banky se k této otázce vyjadřují většinou ve smyslu toto řešíme s klienty individuálně
. Některé ale přiznávají, že pokud hrozí, že odejdete s hypotékou jinam, snaží se najít možnosti, jak sazbu upravit.
Zajímavou odpověď nám dala Air Bank, která se rozhodla sama klienty s vysokou úrokovou sazbou oslovit: Uvědomujeme si, že nemalá část klientů má hypotéky s vyšší úrokovou sazbou pohybující se kolem 6 %. Rozhodli jsme se tyto vybrané klienty výjimečně jednorázově oslovit a nabízíme jim možnost přechodu na novou fixaci dle výběru a aktuální výše úrokových sazeb platných pro refinancování (tzn. v naší nabídce ty nižší). Klienty postupně aktivně oslovujeme a neúčtujeme žádný poplatek,
řekl nám Michal Kuzmiak.
