Mimořádná splátka hypotéky: Kdy a kde ji budete mít bez poplatku a co před tím musíte udělat?

Úrokovým sazbám u hypoték se zatím moc nechce dolů. Řada domácností je proto z nové nabídky úrokové sazby smutná. 

Podle Hypoindexu je průměrná úroková sazba u hypoték do 80 % LTV v srpnu při roční fixaci 6,43 % ročně, při tříletém fixu 6,04 % ročně a při pětiletém 5,84 % p.a. Obecně tedy platí, že čím kratší fixace, tím vyšší úroková sazba. I ta pětiletá je ale mnohem vyšší, než jsme zvyklí z minulých let.

Desetileté fixace při úvěru do 80 % LTV, které ale nenabízí každá banka, mají v současnosti podle Hypoindexu průměr ve výši 5,88 % ročně. Při současné výši úrokových sazeb se ale na tak dlouho fixovat nevyplatí.

Nastavení sazeb se odvíjí od aktuální a očekávané ceny peněz, přesněji náklady na zajištění zdrojů banky. Krátkodobější operace jsou přitom nyní nejdražší, proto jsou nejvyšší sazby právě u jednoletých fixací.

Co dělat a jaké máte možnosti, pokud si budete chtít úvěr snížit mimořádnou splátkou? 

Jak vložit mimořádnou splátku bez poplatku?

Zákon o spotřebitelském úvěru připouští několik situací, kdy můžete vložit mimořádnou splátku nebo splatit úvěr předčasně, aniž by vám banka naúčtovala náhradu účelně vynaložených nákladů. 

Kromě specifických situací (např. úmrtí dlužníka či jeho manžela apod.) umožňuje § 117 bezplatně snížit zůstatek úvěru splátkou: 

• během jednoho měsíce před dnem výročí smlouvy hypotéky, pokud je splátka do 25 % celkové výše úvěru na bydlení, 
• během tříměsíční lhůty poté, co vám poskytovatel úvěru sdělil před refixací návrh nové výše úrokové sazby až do dne refixu.

Tato pravidla platí pro úvěry, které byly sjednány za účinnosti nového zákona o spotřebitelském úvěru (od 1. 12. 2016), nebo úvěry na bydlení, u kterých od této doby už proběhla refixace.

Současná legislativa v kombinaci s výkladem České národní banky a soudní rozhodovací praxí vymýtila poplatky za předčasné splacení.

Přečtěte si také:

Spory klientů s bankami vymýtily poslední vysoké poplatky za předčasnou splátku hypotéky

Přesto v jejich aplikování nepanuje mezi bankami jednota. Banky nyní mohou za předčasné splacení hypotéky účtovat poplatky odpovídající účelně vynaloženým nákladům, které mají tvořit víceméně jen administrativní poplatky. To dělají jen některé. Jiné nechávají předčasnou splátku úplně bez poplatku.

Jak už jsme uvedli, zákon pamatuje na situace, kdy banky účelně vynaložené náklady k úhradě při mimořádné splátce předepisovat nemohou. ČSOB ale i v těchto případech účtuje za mimořádnou splátku poplatek ve výši administrativních nákladů.

Sjednocení praxe (a jak doufají banky, i vyšší možný poplatek za předčasné splacení) se očekává od novely, která je nyní ve sněmovně. Ta by mohla přinést konec úvěrové turistiky, protože návrh nyní počítá s tím, že by se poplatek za předčasné splacení mohl vyšplhat na 2 % z nesplacené části jistiny.

Přečtěte si také:

Zaveďte poplatky za útěky s hypotékou, nebo zrušíme fixace úplně, varují banky

Co dělat, když chcete vložit mimořádnou splátku

Chcete-li vložit mimořádnou splátku, není možné ji jen tak poslat na účet. Většině bank o tom musíte říci předem, aby mohly připravit podklady. Ostatně se v tom smyslu vyjadřuje i § 117 zákona o spotřebitelském úvěru, který v odst. 6 vyloženě uvádí, že banka klientovi na základě jeho sdělení úmyslu úvěr předčasně splatit poskytne vyčíslení dlužné částky, případné údaje o výši náhrady nákladů a informace o dalších možných důsledcích předčasného splacení. 

Je tedy pravděpodobné, že vaše úvěrová smlouva obsahuje ustanovení, podle kterého musíte stihnout oznámit úmysl mimořádné splátky do stanovené doby (např. nejpozději dva týdny předem). V žádosti byste také měli uvést, zda žádáte o částečnou mimořádnou splátku, nebo úplné předčasné splacení.

Z této praxe vyčnívá Air Bank. Nejenže má mimořádnou splátku nebo celé předčasné splacení bez poplatku, a to i kdykoli během fixace (poplatek banka účtuje, jen pokud splácíte kvůli odchodu ke konkurenci), ale nemusíte ji o mimořádné splátce ani předem informovat. 

Mimořádné splátky mohou klienti provádět kdykoliv a hlásit nám je nemusejí, potvrdil Roman Macháček z Air Bank, který také připomněl, že klienti mohou využívat i Chytrou rezervu, do které si mohou vkládat peníze, co mají navíc, a snížit si tím výši jistiny, ze které se vypočítávají úroky. V případě potřeby je možné vzít kdykoli peníze navíc zase zpět a vše se opět přepočítá.

Stejně má systém nastavený i Fio banka. Mimořádná splátka je bez poplatku vyjma situace, kdy jste refinancovali hypotéku u konkurence. Klient ji bance nemusí oznamovat. Klient sám může mimořádnou splátku provést přes internetové bankovnictví. Pokud by mimořádnou splátku z vlastních zdrojů nechtěl provést sám online nebo v případě, že by chtěl klient refinancovat, stačí se zastavit na pobočce, kde podepíše žádost o mimořádnou splátku a vyřídí potřebné formality, řekl nám mluvčí banky Jakub Heřmánek.

Navíc i Fio nabízí možnost, jak si snížit splátky. Vložíte-li svou volnou hotovost na Hypospořící konto, nebude se vám o tuto část úvěr úročit tak, jako je tomu u Chytré rezervy.

Mimořádná splátka je bez poplatku a nutnosti oznamování také u mBank. Klient poukáže ze svého mKonta zvolenou částku na svůj úvěrový účet – nemusí to bance nijak oznamovat, řekla nám také Kristýna Dolejšová, mluvčí mBank.

Mimořádné splátky jsou možné kdykoli a bez sankcí také u Banky Creditas. Tu už je ale nutné libovolným způsobem o mimořádné splátce informovat, aby připravila dokumentaci kvůli změně celkové výše úvěru a přepočtení splátek.

To samé platí u České spořitelny. Ta neúčtuje žádný poplatek za mimořádnou splátku při výročí smlouvy (do 25 %) nebo v době od obdržení refixační nabídky do dne refixu, ale musíte jí splátku oznámit. Podobně nastavená pravidla má také Komerční banka, mBank, Oberbank, Raiffeisenbank a UniCredit Bank.

ČSOB v těchto případech za mimořádné splacení účtuje poplatek za zpracovanou administrativu (přehled najdete v tabulce). Počítejte s tím, že pokud byste úvěr splatili předčasně celý, můžete hradit i další poplatek, například za výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí.

Utíkáte? Příjmy možná budete dokládat snáz

V případě, že vám končí platnost původní úrokové sazby, banka vám nabízí takovou, se kterou se nechcete smířit, a věříte, že to jinde bude lepší, můžete zkusit prchnout ke konkurenci.

Nás v této souvislosti zajímalo, jestli vám u jiné banky k něčemu bude pozitivní úvěrová historie, kdy už třeba deset let příkladně splácíte hypotéku. Dosáhnete díky splácení bez zakopnutí třeba na lepší sazbu? Ušetříte si nějaký čas s administrativou, protože bude jednodušší například proces prokázání příjmů?

Odpovědět se nedá jednoznačně, protože v této situaci závisí i na tom, jestli s přechodem k jiné bance navyšujete úvěr, či nikoli. Pokud si půjčíte něco navíc, počítejte spíš s tím, že banka ze svých procesů nesleví a posuzovat vás bude jako u nové hypotéky. V případě, že se výše úvěru nemění, u některých bank výhody získat můžete.

Banka Creditas v této souvislosti nabízí přímo službu Zjednodušené refinancování, která je určená právě pro ty, kteří při refinancování nechtějí úvěr příliš navyšovat nebo ho jinak měnit. Pokud tyto podmínky plníte, můžete dosáhnout na lepší sazbu, vaši žádost banka vyřídí rychleji a příjmy budete prokazovat jen výpisem z účtu.

U ostatních bank se pak v různých kombinacích tyto benefity střídají. Někde vám pozitivní úvěrová historie a řádné splácení můžou dopomoci k nabídce lepší úrokové sazby, jindy bude vaše žádost vyřízena rychleji a v další bance budete moci doložit příjmy jen pomocí výpisů z účtu.

Zdroj: vyjádření bank, weby bank