S tím, jak Češi milují bydlet ve vlastním jsou hypotéky, jejich úrokové sazby i ceny nemovitostí sledovaná témata. Dalšími hosty našeho podcastu S Měšcem v plusu proto byl Jiří Pathy, generální ředitel společnosti Gepard Finance a David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
Sazby u hypoték
Ačkoli úrokové sazby u hypoték klesají, dynamika poklesu je poslední dobou velmi nízká. A žádné razantní změny nás podle Davida Eima v blízké době pravděpodobně nečekají: Nevidím důvod, proč by měly růst, ale rozhodně nevidím taky žádný důvod, proč by měly úrokové sazby klesat. Když se podíváme na zájem klientů, tak vidíme, že je, zvláště v posledních měsících,
.
skutečně vysoký. No ale upřímně řečenou, když ty banky skutečně jsou kapacitněvsaturovány, tak už jen z tohoto důvodu vlastně nemají nějaký zásadní důvod teď pracovat s cenou. Hypotéka je svého druhu zboží a dá se teď dobře prodat i za těch stávajících podmínek
Podcast si můžete poslechnout přímo tady:
Levné hypotéky nezaručí ani fakt, že centrální banka donedávna snižovala své vyhlašované sazby. I když totiž tyto klíčové úrokové sazby České národní banky (ČNB) mohou znamenat pro sazby u hypoték jakýsi rámec, jejich cena se mnohem více odvíjí od jiných věcí než od krátkodobých sazeb, které určuje centrální banka. Peníze půjčené na krátkou dobu totiž nemají stejnou cenu jako peníze půjčené na delší časový úsek, a ačkoli krátkodobé sazby ČNB ovlivňují i cenu dlouhodobých peněz (tedy těch, kterými se financují hypotéky), přímá úměra zde není.
Co dělat, když se blíží refixace?
Zůstaneme-li ještě u hypoték, podle Eima jsou rozdíly u sazeb jednotlivých kratších fixací hypoték jen zanedbatelné. Zatímco dříve měli spotřebitelé v oblibě pětileté fixace, nyní si je většina lidí (kolem 80 %) sjednává převážně na dva nebo tři roky, protože doufají v další pokles sazeb. Kratší fixace jsou navíc i levnější (ačkoli roční fixace podle něj pro banky příliš zajímavé nejsou).
TIP: Potřebujete najít nejlepší hypotéku na trhu? Zkuste náš srovnávač
V návrat sazeb, které se uměly podívat i pod dvě procenta ročně, už ale Eim příliš nevěří: Byl to exces, trval překvapivě dlouho, ale byl to exces. Způsobil velký zájem o hypotéky. Za tak nízkou úrokovou sazbu dávalo hodně lidem smysl se zadlužit a koupit si nemovitost. A druhou a třetí…A začal vznikat tlak na ceny nemovitostí. Jsem přesvědčený, že kromě nějakého nedostatku na straně nabídky rezidenčních nemovitostí ty velmi nízké sazby hypoték akcelerovaly zájem o investice do nemovitostí. A to nejen na vlastní bydlení, ale skutečně i jako investiční instrument. Zájem o nemovitosti rostl, ale kupující nebyl v komfortní pozici. Trh velmi silně patřil těm prodávajícím a vznikal takový tlak, že ceny nemovitostí rostly nahoru. Za ty nízké úrokové sazby dnes platíme vysokými cenami nemovitostí. Čili kdybyste se mě zeptala, jestli bych si přál, aby do konce roku ty sazby poklesly zpátky pod 2 %, řekl bych: ne, to v žádném případě. To bychom šli do dalšího kola velkých potenciálních problémů. Sazby kolem čtyř procent nejsou žádný problém, i peníze mají svou cenu
.
Všechny nemovitosti nezdražují, u některých cena i klesá
Ceny nemovitostí za sebou mají období divokého růstu. I když posledních pár let už růst zpomalil nebo se ceny dokonce snižovaly, letos zprávy expertů na nemovitostní trh opět poukazovaly na to, že například ceny bytů opět poměrně rychle rostou. Rychleji než ceny jiných nemovitostí.
Ceny bytů skutečně rostou. Závisí to vždy ale na konkrétní lokalitě. Klasicky nám vede Praha, protože je tu nedostatek bytů. Podobně ale trpí i všechna preferovaná velká města v ČR, ať už jde o Brno, Pardubice, Hradec Králové nebo Plzeň. Jen je to o jiné cenové úrovni,
okomentoval současnou bolest větších měst Jiří Pathy s tím, že pražské byty dnes stojí v průměru kolem osmi milionů, v krajských městech je to k pěti milionům korun, za celou republiku pod čtyři miliony. Je na tom podle něj vidět, že lidi dnes preferují sestěhovávání do velkých aglomerací, kde jsou pracovní příležitosti a lepší platy.
Nejpopulárnější jsou podle Pathyho byty zhruba do 45 m2. U nich cenu navyšuje zájem lidí, kteří si takové byty chtějí pořídit jako investici. O něco větší byty (2kk) jsou vhodné jako startovací nemovitost, takže zájem o ně zvedají právě rodiny. O větší byty (3+1, 4+1) je podle něj zájem menší. Nájmy větších bytů dokonce začaly, zvlášť v regionálních městech, i klesat. Do těch větších bytů se ale podle mě ten zájem teprve přesune, protože když máte dvě tři děti, vyžít v bytě 2kk už je problematické. Takové rodiny pak už směřují buď právě do větších bytů nebo do rodinných domů,
vysvětlil generální ředitel Gepard Finance.
Ceny podle něj naopak klesají u rekreačních nemovitostí, které výrazně zdražovaly během pandemie a teď se vrací zpět. Jako jistou investici pak označil stavební pozemky: Nemusíte se o ně starat, nemusíte na nich nic opravovat, jen se díváte jak jejich cena roste. Protože těchto pozemků je omezené množství
.
V tomto dílu podcastu dále uslyšíte, jaké další důvody drží sazby u hypoték na vyšších úrovních a proč snižování sazeb centrální bankou neznamená, že budou zlevňovat i hypoteční úvěry. Povídáme si i o tom, jak se za poslední dekádu změnil přístup bank ke klientům, kterým se blíží refixace a jak si dnes banky umí poradit s žadateli o hypotéku z řad podnikatelů.
Vysvětlujeme také, které regiony jsou z hlediska cen nemovitostí dostupnější nebo proč existují i názory, podle kterých by do deseti let mohly začít ceny některých nemovitostí i klesat.
Podcast serveru Měšec.cz najdete na všech hlavních platformách – Spotify, Apple Podcasts i dalších. Sledovat můžete také náš kanál na YouTube, kam budeme jednotlivé epizody dávat.
ČLÁNKY DO MAILU